2025년 조기대선 이후 부동산 시장은 다시금 주요 국면을 맞이하고 있다. 정권 교체와 함께 정책 방향이 변화하고 있지만, 시장의 반응은 지역별로 큰 온도차를 보이고 있다. 특히 서울과 지방의 부동산 가격 격차는 더욱 뚜렷해지고 있으며, 수요층의 구조적 차이 또한 그 격차를 확대하는 요인이 되고 있다. 정비사업 규제 완화, 수도권 중심의 공급계획, 금융 규제 조정 등의 정책이 서울 중심으로 작용하면서 자금과 수요는 다시 수도권으로 쏠리고 있다. 반면 지방은 인구 감소, 입주 물량 부담, 고금리 여파 등 복합적 요인으로 인해 부진한 흐름이 지속되고 있다. 본문에서는 대선 이후 서울과 지방 간 부동산 가격 격차가 벌어지는 원인과 수요층의 구조적 차이를 분석하고, 향후 시장 흐름에 대한 전망을 함께 정리한다.
1. 서울과 지방의 가격차 확대: 대선 이후 더 뚜렷해진 양극화
2025년 대선 이후 부동산 정책이 본격적으로 집행되기 시작하면서 서울과 지방 간 부동산 가격차는 더욱 확대되는 추세다. 정책 기조가 서울 및 수도권 중심의 재건축·재개발 활성화, 1기 신도시 정비, 교통 인프라 확충 등으로 쏠리면서 서울 주요 지역의 기대감이 높아졌다. 특히 강남·서초·송파를 포함한 강남3구는 정비사업 추진에 따른 공급 축소 우려와 함께, 학군·인프라 수요가 겹쳐 집값이 반등하는 흐름을 보이고 있다. 반면 지방의 경우 대선 이후 정책 수혜 체감도가 낮고, 대부분의 지역이 구조적 수요 감소와 공급 과잉 문제를 동시에 겪고 있다. 예를 들어, 세종·대구·창원 등 과거 상승 흐름을 탔던 지역조차 입주 물량 부담과 거래 절벽으로 인해 하락세를 면치 못하고 있다. 서울은 희소성 있는 입지와 정책 지원이 결합되며 프리미엄이 재형성되는 반면, 지방은 정책의 우선순위에서 밀리며 가격 차이는 더욱 벌어지고 있는 상황이다.
2. 수요층의 변화: 서울은 실거주 중심, 지방은 관망·이탈 지속
서울과 지방의 수요층은 근본적으로 성격이 다르며, 대선 이후 이 차이는 더 뚜렷해지고 있다. 서울은 고소득층과 실거주 중심의 수요가 여전히 견고하게 유지되고 있으며, 특히 자녀 교육, 교통 접근성, 생활 인프라 등 복합적인 요소가 매수 심리를 지탱하고 있다. 재건축 규제 완화와 보유세 완화 기조가 병행되면서 다주택자·기존 자산가들의 재진입도 점차 가시화되고 있다. 반면 지방의 경우 수요층 자체가 줄어들고 있으며, 매수세는 여전히 위축된 상태다. 특히 금리 부담과 지역 경기 둔화, 인구 감소 등의 복합 요인이 맞물려 투자 수요는 빠져나가고 실수요조차 관망세로 돌아서고 있다. 예를 들어, 일부 지방 광역시는 개발 기대감으로 단기 반등 흐름을 보이기도 하지만 실거래량이 뒷받침되지 않으며, 중소도시는 미분양 증가와 매매가 하락이 동시에 진행되고 있다. 전세 수요도 서울·수도권에 집중되며, 지방의 전세시장 역시 정체 국면에 접어든 상태다. 수요의 질과 양이 동시에 수도권으로 이동하고 있는 것이 현재 시장의 현실이다.
3. 향후 전망: 지역 간 격차는 구조화될 가능성 높아
현재 서울과 지방의 가격 격차는 단기적 현상이 아니라 구조적 흐름으로 자리잡을 가능성이 크다. 정부의 부동산 정책이 수도권 중심으로 재편되고 있고, 실제 공급·규제·금융 혜택도 서울과 수도권에 집중되는 흐름이다. 이러한 정책 방향은 수도권 중심의 수요 집중 현상을 더욱 강화시키며, 지방은 상대적으로 소외될 가능성이 높다. 물론 지방에도 개발 호재가 있는 일부 도시(부산, 광주, 대전 등)는 제한적 반등 여지가 있지만, 광역시 이외 지역이나 중소도시는 수요 감소와 공급 과잉, 고령화 등의 구조적 리스크로 인해 가격 반등은 쉽지 않다. 향후 서울은 정비사업 진행 속도, 금리 인하 흐름, 실거주 수요 증가 등이 복합적으로 맞물리며 강세 흐름을 보일 가능성이 높고, 이는 지방과의 가격차를 더욱 벌리는 결과로 이어질 수 있다. 이러한 구조적 양극화는 단기적으로 해소되기 어렵고, 오히려 자산 간 격차와 지역 간 수요 불균형 문제로 장기화될 수 있다는 점에서 보다 전략적인 지역별 접근이 필요한 시점이다.
결론
2025년 대선 이후 부동산 시장은 서울과 지방 간의 가격 차와 수요 구조에서 더욱 뚜렷한 양극화가 나타나고 있다. 서울은 정비사업 규제 완화, 공급 부족, 교육 및 인프라 선호 등으로 실거주 중심의 매수세가 형성되며 가격 반등이 기대되는 반면, 지방은 구조적인 수요 감소와 투자심리 위축으로 인해 가격 하락과 정체 흐름이 지속되고 있다. 이러한 차이는 단기 정책 변화만으로는 해결되기 어렵고, 중장기적 지역 간 수급 불균형과 자산가치 재평가 문제로 이어질 가능성이 크다. 투자자와 실수요자 모두 전국 시장을 하나로 보기보다, 지역별 수요 구조와 정책 수혜 가능성을 기준으로 전략을 수립해야 한다. 부동산 시장은 ‘위치’가 수익을 결정짓는 시대다. 지금은 전국 평균보다 지역별 격차를 정확히 이해하고 접근할 때다.
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